Собственники видят, что деньги на содержание уходят, а дом сыплется, — и заказывают независимую оценку. Экспертиза многоквартирного дома отвечает на конкретные вопросы: в каком состоянии несущие конструкции и кровля, качественно ли сделан капремонт и за что реально заплачено. Мы обследуем дом и даём заключение, с которым можно спорить с управляющей компанией и подрядчиком.
Работаем с панельными, кирпичными и монолитными домами — от малоэтажек до высоток. Экспертиза МКД для нас привычна: делали её для ТСЖ, ЖСК и собственников в Котельниках, Москве и Подмосковье: и по капитальному ремонту, и по отдельным конструкциям после трещин и протечек.
Когда заказывают экспертизу МКД
Поводов несколько. Некачественный капремонт: фасад, кровля или инженерия сделаны с нарушениями, и жильцы хотят зафиксировать это документально. Трещины, протечки, промерзание квартир — нужно найти причину и виновного. Спор с застройщиком по новостройке. И подготовка к суду или к жилищной инспекции, где нужна независимая оценка, а не отписка управляющей компании.
Нередко экспертиза становится аргументом на общем собрании: заключение показывает жильцам реальное состояние дома и обоснованность взносов, а не оценку «на глаз» со стороны подрядчика или УК.
Частый запрос — оценка перед тем, как принять дом на обслуживание или войти в программу капремонта: управляющей организации важно зафиксировать исходное состояние конструкций, чтобы потом не отвечать за чужие дефекты.
Как проходит экспертиза многоквартирного дома
Состав работ зависит от задачи. Смотрим несущие конструкции и фундамент, кровлю и фасад, инженерные системы — отопление, вентиляцию, водоснабжение. Фиксируем дефекты, замеряем прочность бетона и кладки неразрушающими методами, а скрытые протечки и мостики холода находим тепловизором Testo 882.
Начинаем с изучения документации на дом — проекта, техпаспорта, актов по прошлым ремонтам. Это экономит время на объекте и сразу показывает, где заявленное на бумаге расходится с тем, что есть по факту.
Если речь о капремонте, отдельно сверяем выполненные работы с проектом и актами: часто оказывается, что оплачено больше, чем сделано, или применены не те материалы, что заложены в смету. Каждый вывод подкрепляем замером и фотофиксацией с привязкой к месту.
По каждой системе работает профильный подход: кровлю и фасад смотрим на протечки и промерзание, отопление — на прогрев стояков, водоснабжение и канализацию — на состояние труб и течи в подвале. Собранное сводим в единую картину по дому, а не по отдельным жалобам.
Что вы получите
Заключение с описанием состояния дома, ведомостью дефектов, причинами и рекомендациями, а по капремонту — с перечнем нарушений и невыполненных работ. Документ используют на общем собрании, в переписке с управляющей компанией, в жилищной инспекции и в суде.
По капремонту отдельно считаем, какие из оплаченных работ фактически не выполнены или сделаны с отступлением от проекта, и на какую сумму. Эта цифра — главный аргумент в разговоре с фондом капремонта и подрядчиком.
Каждый дефект в ведомости привязан к подъезду, этажу и конструкции, а к выводам приложены фотографии и результаты замеров. Такое заключение сложно оспорить, поэтому оно и работает в жилищной инспекции и суде.
Нормативная база
Обследование ведём по ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», ВСН 57-88(р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий» и СП 13-102-2003. Эти документы задают порядок оценки жилого дома и градацию технического состояния конструкций.
Стоимость и сроки
Стоимость обследования многоквартирного дома зависит от объёма и сложности: базовая цена — от 49 000 рублей, комплексная проверка дома считается по объекту. Работаем с управляющими компаниями, ТСЖ и ЖСК; объём согласуем под задачу. Заключение готовим от пяти рабочих дней. Выезд по Москве и области входит в стоимость, задачу и смету обсуждаем бесплатно.
Комплексное обследование выгоднее заказывать целиком, а не по одной конструкции: выезд и оформление считаются один раз, а картина по дому выходит связной. По срочным протечкам и авариям выезжаем в ближайшие дни.