Отопление греет неравномерно, вентиляция не тянет, по стоякам пошли протечки — а гарантия на дом давно кончилась. Обследование инженерных систем показывает, в каком состоянии коммуникации на самом деле: где физический и моральный износ, что доживает последний сезон, а что можно не менять. Смотрим отопление, водоснабжение и канализацию, вентиляцию, электрику — по отдельности и в комплексе.
Работаем по жилым, коммерческим и производственным зданиям в Москве и области; обследовали, в частности, инженерные системы пожарной безопасности объекта в Котельниках. Заказчики — УК, ТСЖ, эксплуатирующие организации и собственники зданий, которым нужно планировать ремонт по факту, а не по возрасту дома.
Когда нужно обследование инженерных систем
Поводов хватает. При эксплуатации — оценить фактическое состояние и работоспособность, провести инвентаризацию оборудования. Перед текущим или капитальным ремонтом — определить износ и составить дефектную ведомость, чтобы менять то, что действительно выработало ресурс. При реконструкции, перепланировке или переустройстве — понять, выдержат ли сети новую нагрузку, хватит ли пропускной способности и мощности. После аварии — оценить последствия и объём восстановления. И для оценки ущерба, когда его предъявляют к возмещению: техническое обследование инженерных систем даёт заключение, которое принимают как доказательство в суде.
Отдельно — приёмка: перед вводом нового здания или после подключения к сетям проверяем, что смонтировано по проекту и выходит на проектные параметры.
Как проходит обследование
Три слоя работы. Документы — исполнительные схемы сетей, паспорта оборудования, журналы эксплуатации: по ним понятно, где что проложено и что уже меняли. Визуальный осмотр — состояние труб, арматуры, узлов, следы коррозии и протечек, привязка дефектов к схеме. Инструментальная часть — под каждую систему свой прибор.
Инженерные системы редко подводят поодиночке: забитая вентиляция тянет за собой сырость и грибок на стенах, слабое давление — перегруз насосов. Поэтому смотрим не только каждую систему, но и как они влияют друг на друга и на конструкции здания.
По отоплению и теплотрассам снимаем распределение температур тепловизором Testo 882, ищем завоздушенные и заглушенные участки. По вентиляции замеряем расход и скорость воздуха анемометром testo 410-1, сверяем с проектной кратностью. По электрике проверяем качество электроэнергии анализатором MI 2883, а освещённость — люксметром testo 540. Водоснабжение и канализацию проверяем на проходимость, давление и герметичность. Обследование инженерных коммуникаций здания заканчивается сводом: что исправно, что на пределе, что под замену.
Результат обследования
На руки — техническое заключение с дефектной ведомостью по каждой системе, оценкой износа, фотографиями и протоколами замеров. К нему рекомендации: что менять сейчас, что оставить на следующий цикл, какие узлы усилить или заменить при реконструкции. Из заключения видно и порядок работ: что критично к следующему отопительному сезону, а что терпит до планового ремонта. Если обследование делалось под спор или возмещение ущерба, заключение оформляем так, чтобы оно работало в претензии и в суде.
Нормативы и методики
Общая рамка — ГОСТ 31937-2011 по обследованию и мониторингу технического состояния зданий; дальше профильное: СП 60.13330 по отоплению и вентиляции, СП 30.13330 по внутреннему водопроводу и канализации, СП 253.1325800 по инженерным системам, правила устройства электроустановок для электрической части. Замеры ведём поверенными приборами по их методикам — расход воздуха, температура, параметры сети, освещённость: цифры воспроизводимы и их можно перепроверить.
Стоимость и сроки
Стоимость зависит от состава систем и площади объекта: обследование одной котельной и полный комплекс инженерии по зданию — разный объём работы и разный набор приборов. Базовое обследование инженерных систем — от 35 000 рублей; точную смету считаем после бесплатного осмотра, когда понятно, что и в каком количестве обследовать. Срок — от 5 рабочих дней. Работаем с УК, ТСЖ, эксплуатирующими организациями и собственниками зданий.