Течёт после каждого дождя, зимой на потолке верхнего этажа проступают жёлтые пятна, а управляющая компания разводит руками — с этого обычно начинается экспертиза кровли. Мы поднимаемся на крышу, вскрываем узлы, находим, откуда именно идёт вода, и отвечаем на главный вопрос: латать или менять весь ковёр.
Работаем с плоскими и скатными крышами — рулонные, мембранные, фальцевые кровли, шифер, металлочерепица. Смотрим жилые дома, административные здания, склады и производственные корпуса; в Серпухове и Королёве такие обследования делали для управляющих компаний по жалобам жильцов на протечки верхних этажей.
Когда нужна экспертиза кровли здания
Поводов немного, и они повторяются. Свежие протечки, которые не уходят после очередного ремонта, — вода входит не там, где капает, и место надо искать. Приёмка новой или отремонтированной крыши, когда подрядчик отчитался, а качество вызывает сомнения. Спор по гарантии. Оценка перед капитальным ремонтом, когда нужно решить, менять кровельный пирог целиком или хватит переклеить примыкания и восстановить водостоки.
Отдельный повод — покупка здания или загородного дома. Скрытые дефекты кровли не видно при беглом осмотре, а всплывают они первой же зимой — уже за счёт нового владельца. Заключение до сделки помогает либо сбить цену на будущий ремонт, либо отказаться от покупки.
Как проходит обследование
Сначала обходим всю площадь: парапеты, примыкания к стенам и трубам, воронки, водостоки, вентиляционные выходы. Где нужно — вскрываем кровельный пирог до основания, проверяем утеплитель, пароизоляцию, уклоны и места застоя воды. Намокший утеплитель не сохнет и теряет свойства, поэтому его выделяем отдельно: под ним кровля продолжит гнить даже после ямочного ремонта.
Скрытые протечки и мокрый утеплитель ищем тепловизором Testo 882 — влажные участки на термограмме видно сразу, ещё до вскрытия. По скатным крышам отдельно смотрим стропильную систему: прогибы стропил и ригелей, расшатанные и выпавшие крепления, расхождение узлов, отклонение от осей. С такими дефектами каркас перестаёт держать снеговую нагрузку, и мы оцениваем её по региону и уклону крыши.
Проверяем и то, что часто оказывается настоящей причиной, — водоотвод, вентиляцию и обогрев чердака. Забитые воронки и промёрзшие карнизы дают наледи и подтопления, которые принимают за дыры в покрытии. По плоским кровлям в такой ситуации хватает восстановить уклоны и примыкания, а не менять весь ковёр.
Что вы получите
Заключение с ведомостью дефектов: где протекает, почему, какой процент кровли пришёл в негодность и что делать. К каждому дефекту — фотофиксация и привязка к плану крыши; при необходимости прикладываем смету ремонта. Собственнику частного дома обычно достаточно дефектной ведомости, по которой планируют работы; для многоквартирного дома и суда готовим полное заключение с оценкой снеговой нагрузки и остаточного ресурса покрытия.
С этим документом идут в управляющую компанию, выставляют претензию подрядчику по гарантии или в суд — юридическую силу заключение сохраняет во всех трёх случаях.
Если крыша ещё на гарантии, отдельно указываем, что относится к дефектам монтажа, а что — к естественному износу: от этого зависит, кто платит за ремонт. По плоским кровлям в заключение выносим состояние примыканий и парапетов, по скатным — стропил и обрешётки, чтобы подрядчику или УК было нечего оспорить.
Нормативная база
Обследование ведём по ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и СП 17.13330.2017 «Кровли». Первый задаёт порядок оценки и категорию состояния — от исправного до аварийного; второй — требования к уклонам, водоотводу и кровельным материалам, с которыми мы сравниваем то, что нашли на крыше.
Стоимость и сроки
Экспертиза кровли, цена которой зависит от площади, типа крыши и того, нужно ли вскрытие и смета ремонта, начинается от 39 000 рублей; по крупным и сложным объектам считаем индивидуально. Работаем с управляющими компаниями, ТСЖ, застройщиками и собственниками зданий — объём и сложность объекта определяют итоговую стоимость. Осмотр занимает день, заключение готовим от пяти рабочих дней; если вода уже портит отделку на этажах, выезжаем в ближайшие дни. Выезд по Москве и области входит в стоимость, оценка бесплатная.